RESPUESTAS SOBRE EL CATASTRO INMOBILIARIO
En este post vamos a dar respuesta a las preguntas más comunes sobre el Catastro inmobiliario y su incidencia en los contratos de arrendamiento y de compraventa.
¿Qué es el Catastro?
El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública. Contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad, donde la inscripción de los inmuebles no es obligatoria y tiene un coste económico.
¿Cuáles son las clases de bienes inmuebles a efectos catastrales?
Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente en urbanos, rústicos y de características especiales.
Un inmueble es urbano a efectos catastrales si el suelo en que se ubica es de naturaleza urbana de acuerdo con la normativa catastral.
El inmueble es rústico a efectos catastrales cuando el suelo en que se ubica es de naturaleza rústica, entendiéndose como tal aquel que no sea de naturaleza urbana, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales.
¿Qué es la referencia catastral?
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los inmuebles. Consiste en un código alfanumérico, formado por veinte caracteres, que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral.
Por todo ello, la referencia catastral debe figurar en todos los documentos que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria vinculadas al inmueble, tales como instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los documentos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, contratos de suministro de energía eléctrica, proyectos técnicos o cualesquiera otros documentos relativos a los bienes inmuebles que se determinen reglamentariamente.
¿Cómo se inscriben los inmuebles en el Catastro?
- Declaración presentada por el interesado (modelo de declaración 900D).
- Comunicación remitida al Catastro por los Notarios y Registradores de la propiedad y determinadas Administraciones Públicas.
- Mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias, que se inicia de oficio, cuando se aprecie una falta de concordancia entre la descripción catastral del los inmuebles y la realidad inmobiliaria.
- A través de los procedimientos de inspección, cuando se lleven a cabo actuaciones de comprobación e investigación tributaria y mediante los procedimientos de valoración catastral.
- Mediante el procedimiento de regularización catastral.
¿Quién es el titular catastral de un bien inmueble?
El titular catastral es cualquier persona natural o jurídica inscrita en el Catastro por ser titular de alguno de los siguientes derechos, que pueden referirse a la totalidad o a parte de un inmueble:
- Derecho de propiedad, plena o menos plena.
- Concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto.
- Derecho real de superficie.
- Derecho real de usufructo.
Cuando sobre un mismo inmueble concurran varios titulares, los trámites con el Catastro se desarrollan con el representante que hayan designado.
Si la titularidad corresponde a los dos cónyuges, la representación se presume otorgada a cualquiera de ellos, salvo que expresamente manifiesten otra cosa.
¿Es posible acceder a toda la información catastral de un inmueble? ¿Cómo?
Cualquier persona puede acceder a la información catastral que no contenga datos protegidos: localización del inmueble, referencia catastral, superficie, uso o destino, clase de cultivo o aprovechamiento, calidad de la construcción o cartografía.
Solo el titular catastral y las personas o entidades autorizadas pueden acceder a los datos protegidos, que son:
- El nombre, apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro como titulares.
- El valor catastral y los valores catastrales del suelo y, en su caso, de la construcción, de cada inmueble individualizado
¿Qué es una certificación catastral descriptiva y gráfica?
Las certificaciones catastrales son documentos que acreditan los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles que constan en el Catastro Inmobiliario, o bien la inexistencia de tales datos.
Existen distintos tipos de certificaciones catastrales:
- Las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas contienen datos de carácter físico, jurídico y económico del bien inmueble a que se refieren, junto con su representación gráfica. De acuerdo con la normativa catastral, este tipo de certificaciones deberán incorporarse en todos los documentos autorizados por notarios en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que puedan dar lugar a modificaciones en el Catastro Inmobiliario (cambios de titularidad, alteraciones físicas de los bienes inmuebles,...etc) , así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por la ley. Las certificaciones incluyen como fichero adjunto un fichero GML de parcela catastral con las coordenadas georreferenciadas de la parcela.
- Las certificaciones catastrales literales, que contienen datos alfanuméricos sobre los bienes inmuebles (titularidad, localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivos, antigüedad, valor catastral, etc...), que a su vez pueden ser:
- Certificación de un solo bien inmueble, urbano o rústico.
- Certificación de todos los bienes inmuebles urbanos o rústicos de un titular en todo el territorio nacional, excepto País Vasco y Navarra.
- Certificación de referencia catastral, sin datos de carácter personal.
- Certificación negativa.
Las certificaciones catastrales pueden ser solicitadas en la Sede Electrónica del Catastro, en los Puntos de Información Catastral y en las Gerencias del Catastro. Las certificaciones emitidas desde la Sede Electrónica no están sujetas al pago de la tasa de acreditación catastra
¿Se debe pagar por la obtención de información catastral?
La información catastral que se obtiene directamente por medios telemáticos de la Sede Electrónica del Catastro tiene carácter gratuito
¿Cómo afecta el valor catastral a otros impuestos distintos del IMPUESTO DEL BIENES INMUEBLES(IBI)?
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
La vivienda habitual no genera rendimientos a efectos del IRPF, por lo que no le afecta la revisión. Tampoco a los inmuebles destinados a cualquier actividad comercial.
Para el resto de los inmuebles urbanos se establece una imputación de rentas inmobiliarias. Esta renta imputada es el resultado de aplicar el 1,1 por ciento del valor catastral revisado, salvo los inmuebles revisados con anterioridad a 1994 a los que se aplica el 2 por ciento.
- Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:
La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes inmuebles transmitidos.
Algunas Comunidades Autónomas integran en sus reglas de comprobación coeficientes en función del año de aprobación de la ponencia de valores.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana:
La base imponible de este impuesto es el resultado de aplicar al valor catastral que tenga el suelo cuando se devenga el impuesto, un porcentaje fijado por los Ayuntamientos.
Los Ayuntamientos pueden aplicar una reducción sobre este valor del terreno cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de una revisión catastral.
El tipo de gravamen es fijado por el Ayuntamiento mediante ordenanza fiscal.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
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