RESOLUCION DEL CONTRATO POR NECESIDAD DE LA VIVIENDA POR EL ARRENDADOR
Debido a la crisis de vivienda que estamos sufriendo a causa de la limitación al 2% en la actualización de los contratos de alquiler, la subida del Euribor y la inflación, estamos recibiendo un gran número de consultas sobre la posibilidad de rescindir el contrato por parte de los propietarios alegando que necesitan la vivienda.
En muchos casos la citada necesidad poco o nada tiene que ver con recuperar la vivienda para vivir en ella, si no para poder venderla libre de inquilinos o alquilarla nuevamente con una renta sensiblemente superior.
Enfocado así el tema del artículo, procedemos a desglosar los requisitos para que el arrendador de un contrato celebrado con posterioridad al 05/03/2019, pueda recuperar la vivienda para uso propio establecidos en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: "Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.":
PRIMERO: La causa debe estar contemplada en el contrato de alquiler. Esto significa que si en el contrato no consta el contenido del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador no podrá acogerse a ella.
SEGUNDO. Para poder acogerse a ella es obligatorio que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. Esto significa que si, por ejemplo, hemos pactado una duración inicial de 2 años, podremos acogernos a la cláusula cuando comience el tercer año de duración del contrato. ¿ Por qué?. Sencillo: lo que se deniega es la prórroga legal del punto 1 del artículo 9, y en el ejemplo expuesto ésta comienza al acabar la duración inicial de 2 años pactada.
TERCERO. El arrendador debe ser una persona física, por lo que si es una persona jurídica (empresa, comunidad de bienes, comunidad de propietarios, fondo de inversión, administración pública..) nunca podrá acogerse a ella.
CUARTO. El arrendador debe necesitar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La jurisprudencia es constante al considerar que "por necesidad no debe entenderse aquello que es forzoso o ineludible, bastando con que sea opuesto a lo superfluo y en grado superior a conveniente para conseguir un fin útil, es decir, aquello que, sin venir impuesto por una necesidad ineludible, no es meramente superfluo o conveniente y resulta adecuado para conseguir un fin útil y lícito."
QUINTO. La causa alegada, además de ser cierta, debe ser explicada de forma suficiente para que el arrendatario pueda tomar su decisión. Pes e a lo anterior, la jurisprudencia mayoritaria sostiene que el arrendador no está obligado a probar ante su inquilino la certeza de dicha causa ni una explicación pormenorizada sobre la misma.
SEXTO. La causa debe ser comunicada al inquilino con al menos dos meses de antelación a la fecha en que el arrendador precise la vivienda. Las comunicaciones verbales carecerán de validez probatoria, así como las realizadas a través de whatsapp o email si no van acompañadas de informe pericial sobre su autenticidad. Por lo tanto, el medio adecuado es el burofax con acuse de recibo.
SÉPTIMO. El arrendador o la persona para la que se haya solicitado la vivienda debe ocupar la vivienda en el plazo máximo de 3 meses a contar desde la resolución del contrato o desde la fecha en que el inquilino le entregó las llaves.
El incumplimiento de cualquiera de los requisitos expuestos dará lugar a que no proceda la resolución del contrato de alquiler.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
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