REGISTRO DE LA PROPIEADAD Y CATASTRO INMOBILIARIO. RESPUESTAS A PREGUNTAS COMUNES

En este post vamos a dar respuesta a las preguntas más frecuentes relacionadas con ambos registros.

¿ Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la propiedad es el organismo oficial en el que se inscriben actos y anotaciones sobre la propiedad y otros derechos que puedan recaer sobre los bienes inmuebles. Por tanto, el Registro de la Propiedad, es el que adjudica los derechos sobre el bien a sus correspondientes titulares y es el encargado de dar fe de la existencia de dichos derechos.

¿ Es obligatorio inscribir un bien inmueble en el Registro de la Propiedad?.

No. En el Derecho español es voluntario inscribir.

¿ Qué ventajas otorga a una persona inscribir en el Registro de la Propiedad un bien inmueble?

La inscripción registral ofrece seguridad jurídica preventiva. Una vez se inscriben las titularidades y derechos se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales y se considera como cierto aquello que consta inscrito.

¿ Se puede vender un bien inmueble no inscrito en el Registro de la Propiedad?.

Sí, ya que como hemos comentado su inscripción no es obligatoria. Sin embargo, si compramos una vivienda no inscrita no podremos pedir un préstamo hipotecario para su adquisición, ya que la hipoteca nace con la inscripción como carga de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

¿ Qué es el Catastro inmobiliario?

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Está regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

¿ Es obligatorio inscribir un bien inmueble en el Catastro inmobiliario?.

Si. El artículo 11 del texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que es obligatoria la incorporación de los bienes inmuebles en el Catastro Inmobiliario, así como de las alteraciones de sus características, que conllevará, en su caso, la asignación de valor catastral.

Dicha inscripción se realiza mediante distintos procedimientos, dependiendo del hecho, acto o negocio que la provoque.

¿ Qué derechos otorga a una persona ser el titular catastral de un bien inmueble?.

El titular catastral tiene los derechos que con carácter general le atribuye la normativa tributaria. Por ejemplo:

• Derecho a presentar alegaciones, reclamaciones, recursos, quejas y sugerencias en relación con los procedimientos en los que sea interesado.
• Derecho a que en el Catastro figuren debidamente descritas en sus características físicas, jurídicas y económicas todos los inmuebles de los que sea titular.
• Derecho a que los bienes inmuebles de los que sea titular catastral se encuentren correctamente valorados, a través del procedimiento legalmente establecido

¿ Se puede vender un bien inmueble no inscrito en el Catastro?.

Sí. El artículo 44 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que La falta de aportación de la referencia catastral:

• No suspenderá la tramitación del procedimiento ni impedirá su resolución.
• No impedirá que los notarios autoricen el documento ni afectará a su eficacia o a la del hecho, acto o negocio que contenga.

Asimismo, la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria.

¿ Qué es "la concordancia entre Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario"?.

La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.

En caso de discrepancias entre Registro de la Propiedad y Catastro, ¿Cuál prevalece?.

El artículo 3.3 del texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad prevalecen sobre el Catastro Inmobiliario.

¿ Qué puedo hacer si los metros de mi inmueble en el Registro de la Propiedad no coinciden con los contenidos en el Catastro?.

Se debe encargar una medición de superficie del bien inmueble a un profesional cualificado como un topógrafo, arquitecto o aparejador para determinar si es en el Registro o en el Catastro donde está el error.

En función de si está en uno o en otro y de la diferencia de metros entre los que consten inscritos y los que resulten de la decisión, tendremos que iniciar el procedimiento correspondiente.

Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.

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