QUE SON LAS ARRAS
Lo primero que queremos destacar es que la arras, aunque comúnmente se asocien a la compra o venta de un inmueble, también son aplicables a otras figuras como el alquiler o el alquiler con opción a compra.
Sobre las arras hay una extensa jurisprudencia tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo, lo cual significa que suele ser objeto de litigio en los tribunales con muchísima frecuencia, por lo que recomendamos que antes de firmar un contrato de arras nos asesoremos con un abogado experto en la materia.
Entrando en materia podemos distinguir 3 tipos de arras:
Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil. "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas" .
Conforme a la doctrina anterior, ¿es suficiente con que conste en el contrato que en caso de incumplimiento será de aplicación al artículo 1454 del Código Civil?. La respuesta es no, ya que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva, se entenderá que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado, ya que como ha establecido el Tribunal Supremo en su sentencia 581/2013 " No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996)"
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
https://www.agfabogadosyconsultores.es