PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE 6 MESES EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL
El Gobierno aprobó el 9 de Enero de 2023 el Real Decreto-Ley 1/2023, de 10 de enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas.
En su Disposición Final Sexta se establece que el art 71.1 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de Diciembre de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, queda redactado como sigue: "En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el contrato o el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o la prórroga por tácita reconducción establecida en el artículo 1566 del Código Civil, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.»"
¿A los contratos de arrendamiento de vivienda que estén en tácita reconducción civil se puede aplicar la prórroga extraordinaria de 6 meses?.
En nuestra opinión la respuesta es negativa ya que es doctrina consolidad del Tribunal Supremo la que establece que: "La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.566 del Código Civil (LA LEY 1/1889) da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado artículo 1566 del CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato" dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir —salvo casos especiales— con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el artículo 1.581CC (LA LEY 1/1889 )la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije la duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".
Por lo tanto, los contratos en tácita reconducción se rigen por lo pactado en el propio contrato y, en lo no pactado por las partes en el mismo, por el Código Civil, sin que les sea de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Entonces, ¿a qué contratos se puede aplicar la prórroga extraordinaria de los 6 meses?.
Únicamente a los celebrados entre el 6 de Enero y el 5 de Marzo de 2019, pues éstos tendrán el vencimiento de la prórroga del art 10.1 vigente en el momento de su celebración- que es de 1 año- entre el 6 de Enero y el 5 de Marzo de 2023.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
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