PROINDIVISO. CLAVES PARA ALQUILAR Y VENDER

Cuando nos encontramos ante un inmueble que es copropiedad de varios titulares las dudas más frecuentes es cómo deben llevarse a las gestiones que puedan afectar al bien común. En este post vamos a despejar algunas de esas dudas.

¿Qué es un proindiviso?.

El proindiviso, también denominado "condominio", "copropiedad" o "comunidad de bienes", es el concepto jurídico que hace referencia al derecho de propiedad parcial que se tiene sobre un bien, compartido con otras personas. Es decir, la propiedad de una cosa pertenece a varias personas, reflejándose en una cuota o porcentaje sobre la misma, sin poseer ningún copropietario la propiedad plena.

La copropiedad no se concreta en una parte exacta de la vivienda (es decir, habitaciones, cocina, salón...), sino en una cuota abstracta sobre la vivienda.

La propia naturaleza de este derecho de propiedad en común exige su ejercicio en conjunto y obliga a los titulares a contribuir al pago de los gastos que genere el bien. Asimismo, este derecho otorga a cada una de las partes copropietarias el derecho al uso, disfrute o conservación del bien común, la administración y división de este, la defensa en caso de juicio y el porcentaje correspondiente derivado del arrendamiento o venta que, en su caso, se produzca sobre el bien.

¿ Existe proindiviso sobre un inmueble si un titular es nudo propietario y el otro usufructuario?.

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo inmueble. Por tanto, no existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario.

¿ Cómo se administra un bien en proindiviso?.

Hay que diferenciar 2 tipos de actos:

Para los actos de administración, es decir, aquellos realizados sobre el bien con la finalidad de su conservación, mantenimiento, goce y disfrute, es suficiente el acuerdo de los copropietarios que ostenten la mayor parte de la cuota de participación y, en el supuesto de que no se llegue a la mayoría o que el acuerdo sea gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, se deberá acudir a la vía judicial.

Ejemplos:

• El alquiler del bien inmueble. La jurisprudencia ha establecido que para que sea considerado un acto de administración la duración del contrato de arrendamiento no puede ser superior a 6 años.
• La resolución de un contrato de arrendamiento. El Tribunal Supremo ha establecido que "En relación con la oposición de uno de los comuneros, conviene recordar que, constituye doctrina jurisprudencial reiterada la expresiva de que la resolución del contrato de arrendamiento sobre bienes comunes constituye un acto de administración (sentencias del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1975 , 19 de junio de 1979 o 5 de marzo de 1982), de manera que en relación con ello, cualquiera de los comuneros tiene legitimación activa para comparecer en juicio y promover en beneficio de la comunidad, sin necesidad de acuerdo o autorización de los demás, el desahucio de las fincas comunes arrendadas por resolución o expiración del arrendamiento constituido sobre ellas".
• El ejercicio de una acción judicial sobre el bien común. Como ha establecido el Tribunal Supremo en su sentencia 691/2020 de 21/12/2020 se admite el ejercicio de la acción por uno solo de los comuneros, sin necesidad de acuerdo previo, siempre que actúe en beneficio de la comunidad y no haya una negativa expresa por el resto de copropietarios que, en su conjunto, superen la mayoría de cuotas y partícipes.

Para los actos de disposición, es decir, aquellos a través de las cuales se transmite el propio derecho de propiedad sobre el bien, se establecen cargas que lo graven, o se lleven a cabo alteraciones de análoga naturaleza el mismo. En este caso, se requiere la unanimidad de todos los copropietarios del bien proindiviso.

Ejemplos:

• Venta de la cosa común por uno de los propietarios. El Tribunal Supremo en sus sentencias 827/2012 y 609/2015 ha establecido que el negocio jurídico tendrá efectos obligacionales entre los vendedores que prestaron su consentimiento y el comprador, pero sin que pueda vincular a aquellos titulares que no participaron en el contrato, que no verán afectada su cuota de propiedad.
• Realización de obras que producen la alteración de la cosa común.
• Resolución de un contrato de compraventa.

¿ Puede un copropietario usar el bien en exclusiva?.

El artículo 394 el Código Civil establece que cada copropietario podrá utilizar el bien siempre que disponga de éste conforme su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás copropietarios ejercer sus derechos.

Por lo tanto, debemos distinguir varias situaciones:

Que exista conformidad por parte de todos los copropietarios para el uso y disfrute del proindiviso en exclusividad por parte de uno de ellos. En este caso, es conveniente establecer unas normas de uso del inmueble así como el alcance, duración y gastos del citado uso.

• Que exista conformidad por parte de todos los copropietarios para el uso y disfrute del proindiviso por turnos. Esta alternativa avalada por la sentencia del Tribunal Supremo del 09/12/2015 permite el uso exclusivo y sucesivo del inmueble por los distintos copropietarios, en función de su cuota de participación sobre el mismo.
• Se acuerde por los copropietarios que ostenten la mayor parte de la cuota de participación alquilar el bien inmueble a uno de los copropietarios.

¿ Y si un copropietario hace uso exclusivo del inmueble sin el consentimiento del resto?

En este caso habrá 2 opciones:

• Instar demanda de desahucio por precario. La jurisprudencia es unánime al considerar como precarista al propietario que se atribuye el uso exclusivo de un bien inmueble en proindiviso.
• Exigir al copropietario ocupante el pago de una indemnización a favor del resto de copropietarios. La indemnización suele ser equivalente a la renta de alquiler de una propiedad de similares características.( Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), del 13 de mayo de 2015)

¿ Puede un copropietario vender su cuota de participación a un tercero?

Sí, cualquier copropietario puede vender su cuota a un tercero ajeno a la comunidad, pero los demás copropietarios tienen derecho a adquirirla por el mismo precio y en las mismas condiciones a las que se va a vender.

Así, el copropietario que va a vender su cuota de copropiedad debe comunicar fehacientemente al resto de copropietarios las condiciones de la venta.

¿ Puede un copropietario exigir la disolución del proindiviso?

El artículo 400 del Código Civil ley reconoce el derecho a la división del bien común por parte de cualquiera de los copropietarios y en cualquier momento. Esta división es sencilla cuando se trate de bienes divisibles, ya que, tras alcanzar un acuerdo formalizado mediante escritura pública ante notario entre los copropietarios, se divide la propiedad del bien y se distribuyen en la proporción que corresponda sin problema alguno. En el caso de bienes inmuebles en la mayoría de las ocasiones son indivisibles, siendo la única solución la venta del mismo, bien por acuerdo bien mediante subasta judicial, y el reparto de los beneficios entre los comuneros.

Pese a lo anterior, nada obsta a que por acuerdo entre los comuneros se pacte la indivisión del inmueble durante un tiempo determinado, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo: "La acción de división de una cosa de propiedad común, que deriva del art. 400 del Código Civil , configura un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, con excepción precisamente de que exista un pacto de indivisión por tiempo determinado, siempre que no exceda de diez años y sin perjuicio de que pueda prorrogarse mediante nuevo acuerdo. En este mismo sentido se pronuncian las S.S. T.S. de 6 de junio de 1.997, 5 de junio de 1.998 y 8 de marzo de 1.999, entre otras."

¿ Y qué formas hay de disolver un proindiviso?

• Notarial. La propia Ley de Jurisdicción Voluntaria permite efectuar esta solicitud al notario. Las ventajas radican en que es la opción más sencilla, rápida y con menor coste económico.
• Judicial. El procedimiento terminará con la subasta pública del bien y se tramitará en el juzgado de la localidad donde radica la finca, aunque también cabe la posibilidad de que el juzgado opte por retrasar la ejecución de la división del bien común, nombrando a un administrador para gestionar los posibles acuerdos entre los copropietarios

¿Qué impuestos se pagan al disolver el proindiviso?.

El Tribunal Supremo estableció como doctrina jurisprudencial en su sentencia 76/2020 de 27/01/2020 que "la extinción de un condominio, en el que se adjudica a uno de los condóminos un bien indivisible, del que ya era titular dominical de una parte de este, a cambio de su equivalente en dinero, no está sujeta a la modalidad de TPO sino a la cuota gradual de la modalidad de AJDdel Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados."

Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.

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