PLAZAS DE GARAJE EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
En
este post vamos a dar respuesta a varias preguntas relacionadas con el uso de las plazas de garaje en las
comunidades de propietarios.
¿La plaza de garaje es elemento común o privativo?
Aunque la plaza de garaje es un elemento privativo, y está enmarcada dentro de sus límites, el resto del espacio al margen de estos, así como sus instalaciones y suministros son elementos comunes, por lo que de acuerdo con el Art. 394 del Código Civil: "Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho".
Por su parte, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios de las comunidades tienen la obligación de respetar las instalaciones generales dentro de la comunidad al igual que el resto de elementos comunes.
¿Existe alguna ley que regule de forma específica el uso de las plazas de garaje comunitarias?
No existe una normativa específica que regule el uso de las plazas de garaje comunitarias a nivel estatal ni autonómico, por lo que habrá que estar a lo que cada ayuntamiento estipule al respecto.
Por otro lado, es frecuente que en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad se haga referencia a usos no permitidos de las plazas de garaje tales como almacenar objetos, muebles, maquinaría u otro tipo de materiales que puedan entorpecer la circulación.
¿Qué hacer cuando un copropietario usa una plaza de garaje que no le pertenece?
En este caso habrá que seguir el procedimiento establecido en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: dirigir escrito al Presidente o al Administrador para que cualquiera de ellos requieran fehacientemente- burofax con acuse de recibo y certificación de texto- al comunero que aparca en lugar indebido para que deje de hacerlo de forma inmediata, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
En caso que el comunero desoiga el requerimiento la Comunidad deberá convocar Junta extraordinaria debiendo aparecer en el orden del día este punto. En esa Junta deberá aprobarse el inicio de la acción de cesación de actividades molestas, autorizando al Presidente para el ejercicio de dicha acción judicial, bastando para la validez del acuerdo la mayoría prevista en el artículo 17.3 LPH, es decir, la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación.
Otra opción, poco aconsejable, es llamar a una grúa privada para que retire el vehículo y que el comunero correspondiente corra con los gastos.
¿ Se puede utilizar la plaza de garaje como almacén?
En primer lugar debemos consultar la normativa municipal por si en la misma se prohibiese específicamente este uso. Si no existiese prohibición específica debemos consultar si en el Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad consta alguna prohibición expresa al respecto.
En caso de no existir prohibición expresa nuestro consejo es pedir autorización a la comunidad, ya que la jurisprudencia está claramente dividida en 2 posturas; la que considera que al ser propiedad privada no se puede limitar su derecho a uso si no molesta al resto de comuneros y la que entiende que las plazas de garaje tienen como único destino el estacionamiento de vehículos a motor.
¿Se puede aparcar más de un vehículo(coche, motos, patinetes eléctricos, bicicletas) en la plaza de garaje?
En primer lugar debemos consultar la normativa municipal. Si no existiese limitación sobre el número o tipo de vehículos debemos consultar si en el Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad consta alguna prohibición o limitación expresa al respecto.
En caso de no existir prohibición o limitación expresa en principio no habría ningún inconveniente para ello siempre que los vehículos aparcados en la plaza no sobresalgan de sus límites, no dificulten el paso a los otros usuarios, no invadan la plaza privativa de otro comunero, zonas comunes de paso, de peatones, ni pisen la línea divisoria de tal manera que el comunero o comuneros colindantes tengan problemas para abrir la puertas de sus vehículos con facilidad.
Otra cosa que debemos tener en cuenta es si el seguro del garaje cubre las plazas o menciona un máximo de vehículos, si se concreta un número de vehículos y en el momento en el que se produzca un siniestro en el garaje hay más vehículos de los permitidos, la indemnización que del seguro será menor.
¿Puede un comunero colocar en la pared de su plaza soportes para colgar bicicletas?
Al ser el techo, pared y pilares elementos comunes incluidos en el art. 396 CC se requiere el consentimiento de la comunidad, en concreto, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿ Puede un comunero instalar cepos, horquillas, bolardos y barreras de seguridad abatibles en su plaza de garaje?
Todos los elementos enumerados son obstáculos que marcan el límite de la plaza de garaje y que se colocan con el fin de garantizar el uso exclusivo de la misma a su propietario, impidiendo que un tercero que no sea su dueño aparque en ella sin consentimiento.
En primer lugar debemos consultar la normativa municipal. Si no existiese limitación sobre el número o tipo de vehículos debemos consultar si en el Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad consta alguna prohibición o limitación expresa al respecto.
En caso de no existir prohibición o limitación expresa, ,deben ser instalados dentro del espacio delimitado por las líneas de la plaza de garaje, no ocupar espacios comunes, no incidir en la estructura del ni impedir la maniobrabilidad o circulación de otros vehículos. En este caso tan solo deberíamos comunicar al presidente su instalación por la vía del art. 7.1 LPH, como si se tratara de la realización de obras en propiedad privada, pero sin precisar de autorización. ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sec 11, de 25/03/2019 y de 16/03/2016, de la Audiencia Provincial de Valencia de 25/03/2019, de la Audiencia Provincial de Girona, sección 1ª, sentencia 244/14 y de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14/06/2006,entre otras)
¿ Puede un comunero lavar su coche dentro de su plaza de garaje?
La respuesta es negativa, ya que al hacerlo podemos salpicar otros coches, mancharemos las paredes y el suelo y abusaremos de los recursos de electricidad y agua de la comunidad, es decir, estaremos incumpliendo lo previsto en el art 394 del Código Civil.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
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