LA ACCIÓN DE CESACIÓN EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
En el día a día es muy común encontrarnos con vecinos ruidosos, música hasta altas horas, desplazamiento de muebles, voces, fiestas,etc..que perturban el descanso y la paz en nuestro hogar. ¿Qué podemos hacer si nos encontramos en esta situación?.
La respuesta dependerá de si somos inquilinos o propietarios de la vivienda tanto si somos los que con nuestro "modo de vida" molestamos a nuestros vecinos como si somos los que sufrimos las molestias.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.". Según la jurisprudencia de nuestro tribunales una actividad debe reunir los siguientes requisitos para ser considerada como molesta:
- Que se desarrolle en elementos comunes o se produzca dentro del inmueble.
- Que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales.
- Que se desarrolle de manera notoria, es decir, que la incomodidad que genera sea evidente y persistente en el tiempo.
- Que esté suficientemente probada por cualquier medio válido en derecho.
Una vez aclarado lo anterior, vamos a explicar cómo actuar en las siguientes situaciones:
¿Cómo actuar ante un vecino-propietario "molesto" si nosotros somos inquilinos?.
En primer lugar debemos comunicar por escrito a nuestro arrendador de la forma más detallada posible las molestias que estamos sufriendo por el comportamiento molesto del vecino copropietario para que, en primer lugar, se las traslade a él y le solicite que cese el mismo.
Si el vecino copropietario continúa con su comportamiento, nuestro arrendador deberá comunicar por escrito al Presidente de la comunidad de propietarios la situación, para que éste requiera por burofax al vecino copropietario "molesto" para que cese en su conducta, advirtiéndole que en caso de no hacerlo la comunidad ejercerá acciones judiciales contra él.
Si el vecino copropietario persiste en su comportamiento incívico, el Presidente deberá convocar una Junta extraordinaria con un único punto en el orden del día: ejercicio de la acción de cesación contra el copropietario "molesto". En junta se debatirá este punto y podrá ser aprobado o rechazado por la mayoría simple del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si el acuerdo es rechazado, como inquilinos tendremos las siguientes opciones:
- Continuar con nuestro contrato soportando las molestias.
- Desistir del alquiler si en nuestro contrato consta tal posibilidad.
- Negociar con nuestro arrendador una resolución amistosa del contrato de alquiler.
¿Cómo actuar ante un inquilino "molesto" si nosotros también somos inquilinos?.
En primer lugar debemos comunicar por escrito a nuestro arrendador de la forma más detallada posible las molestias que estamos sufriendo por el comportamiento del vecino inquilino para que, en primer lugar, se las traslade al arrendador de ese inquilino y le solicite que cese en el mismo.
Si el inquilino "molesto" continúa con su comportamiento, nuestro arrendador deberá comunicar por escrito al Presidente de la comunidad de propietarios la situación, para que éste requiera por burofax tanto al propietario-arrendador como al inquilino "molesto" para que cese en su conducta, advirtiéndoles que en caso de no hacerlo la comunidad ejercerá acciones judiciales contra ambos.
Si el inquilino "molesto" persiste en su comportamiento incívico, el Presidente deberá convocar una Junta extraordinaria con un único punto en el orden del día: ejercicio de la acción de cesación contra el propietario arrendador y contra el inquilino "molesto". En junta se debatirá este punto y podrá ser aprobado o rechazado por la mayoría simple del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si el acuerdo es rechazado, como inquilinos tendremos las siguientes opciones:
- Continuar con nuestro contrato soportando las molestias.
- Desistir del alquiler si en nuestro contrato consta tal posibilidad.
- Negociar con nuestro arrendador una resolución amistosa del contrato de alquiler.
¿Cómo actuar ante un vecino-propietario "molesto"
si nosotros somos propietarios?.
En primer lugar debemos comunicar por escrito a nuestro vecino de la forma más detallada posible las molestias que estamos sufriendo por su comportamiento molesto, solicitándole el cese en el mismo.
Si el vecino copropietario continúa con su comportamiento, deberemos comunicar por escrito al Presidente de la comunidad de propietarios la situación, para que éste requiera por burofax al copropietario "molesto" para que cese en su conducta, advirtiéndole que en caso de no hacerlo la comunidad ejercerá acciones judiciales contra él.
Si el vecino copropietario "molesto" persiste en su comportamiento incívico, el Presidente deberá convocar una Junta extraordinaria con un único punto en el orden del día: ejercicio de la acción de cesación contra el copropietario "molesto". En junta se debatirá este punto y podrá ser aprobado o rechazado por la mayoría simple del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si el acuerdo es aprobado, el procedimiento judicial es el juicio ordinario previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Cómo actuar ante un vecino-inquilino "molesto" si nosotros somos propietarios?.
En primer lugar debemos comunicar por escrito al propietario arrendador de la forma más detallada posible las molestias que estamos sufriendo por el comportamiento de su inquilino para que se las traslade y le solicite que cese en el mismo.
Si el inquilino "molesto" continúa con su comportamiento, deberemos comunicar por escrito al Presidente de la comunidad de propietarios la situación, para que éste requiera por burofax tanto al propietario-arrendador como al inquilino "molesto" para que cese en su conducta, advirtiéndoles que en caso de no hacerlo la comunidad ejercerá acciones judiciales contra ambos.
Si el inquilino "molesto" persiste en su comportamiento incívico, el Presidente deberá convocar una Junta extraordinaria con un único punto en el orden del día: ejercicio de la acción de cesación contra el propietario arrendador y contra el inquilino "molesto". En junta se debatirá este punto y podrá ser aprobado o rechazado por la mayoría simple del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si el acuerdo es aprobado, el procedimiento judicial es el
juicio ordinario previsto en los artículos 399 y siguientes de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
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