DESISTIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL INQUILINO
En este post vamos a dar respuesta a las preguntas más comunes sobre la facultad del inquilino de desistir del contrato de arrendamiento de vivienda antes del plazo pactado.
¿ Es necesario que la facultad de desistir conste en el contrato?.
No, no es necesario. Dicha facultad está contemplada en el artículo 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días."
¿ Qué ocurre si el inquilino desiste antes de los 6 primeros meses?.
En este caso la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales es clara: el arrendatario deberá pagar como indemnización las rentas que queden hasta los 6 meses. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec 13, de 08/06/2016; Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 20.ª , de 13/06/2017; Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 5.ª, de 19/09/2017).
¿ Qué ocurre si el inquilino no respeta el plazo de preaviso de 30 días?.
En este caso deberá pagar en concepto de renta los días de preaviso que resten para alcanzar los 30. Ejemplo: inquilino comunica su voluntad de desistir con 10 días de antelación. Deberá pagar 20 días de renta.
¿Debe pagar el inquilino una indemnización por desistir?.
La respuesta dependerá de lo pactado en el contrato. El artículo 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos permite a las partes pactar en el contrato que el inquilino indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Entonces. ¿sería válido pactar una indemnización mayor a la que contempla la Ley?.
No, en ningún caso. Si se pactara una indemnización mayor ésta sería considerada nula y, por tanto, se aplicaría la del artículo 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
¿Se puede aplicar la fianza para el pago de la indemnización por desistimiento?
La respuesta es negativa, salvo que así lo acuerden expresamente y por escrito las partes.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
ttps://www.agfabogadosyconsultores.es