COMO SE ACTUALIZA LA RENTA DE UN ALQUILER

La actualización de la renta en los alquileres es con bastante frecuencia fuente de conflicto entre arrendadores y arrendatarios. Ello es debido en nuestra opinión a la defectuosa redacción que la normativa aplicable- artículo 18 LAU 1994- ha tenido y tiene a pesar de las reformas operadas desde el 1 de Enero de 1995 hasta la actualidad.

En este post vamos a trazar las líneas generales en la actualización de la renta en los contratos celebrados con posterioridad al 5 de Marzo de 2019 donde se haya incluido acuerdo de actualización.

Partimos de una renta inicial libremente pactada por arrendador y arrendatario. Y, sobre esa renta, el sistema legal de actualización se apoya en tres premisas:

1.ª Momento de cada actualización.

Será en la fecha en que cumpla cada año de vigencia del contrato.

2.ª Criterio actualizador.

Se debe aplicar la variación porcentual del índice General Nacional de Precios al Consumo o del de Garantía de Competitividad, según lo pactado en el contrato, experimentada en un período de doce meses inmediatamente anteriores al momento de cada actualización (fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato). Es decir, la variación experimentada por ambos índices en los doce meses anteriores. El mes inicial del cómputo retroactivo de estos doce meses anteriores será, en principio, el anterior a aquel en que se celebró el contrato. Pero no siempre será así, sino que, en ocasiones, será uno o varios meses anteriores a ese, como exponemos a continuación.

Llegado el día del año siguiente o de los sucesivos años a aquel en que se celebró el contrato, es decir el momento de la actualización a partir del que ya se puede notificar la nueva renta actualizada, nos podemos encontrar con que el arrendador no conoce la variación del índice de Precios al Consumo del mes anterior. Téngase en cuenta que la variación del índice de Precios al Consumo de cada mes se publica con un calendario fijo de salida, en torno a la segunda semana del mes siguiente al que se refieren los datos ( El IPC de Enero se conoce sobre el 14 de Febrero) y el índice de Garantía de la Competitividad se publica en torno a la segunda semana de los 2 meses siguientes al que se refieren los datos ( El IGC de Enero de 2022 se publicó el 18 de Marzo de 2022) Pues bien, sobre la base de este retraso en la publicación de ambos índices, sucederá que, al cumplirse un año desde la celebración del contrato (o desde el anterior cumpleaños), el arrendador no podría notificar al inquilino la nueva renta actualizada ya que desconocería la variación del IPC y o del ICG del mes anterior, con lo que tendría que esperar al mes o a los meses siguientes, una vez conocida la variación del del IPC y o del ICG del mes anterior al de la celebración del contrato, para hacer la notificación de la renta actualizada.

Para solucionar al arrendador este desfase en la actualización de la renta, la última parte del número 1 del artículo 18 establece «... tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato »

De tal manera que, para la primera actualización, se acude retroactivamente en el tiempo a la fecha de celebración del contrato y se comprueba, en esa fecha, a qué mes correspondía el último IPC o ICG publicado. Y será este mes, que puede ser el inmediato anterior u otro anterior a este, el que habrá de tenerse en cuenta para hacer la actualización de la renta. De esta forma, al llegar al primer cumpleaños del contrato ya se conocerá la variación del Índice de Precios al Consumo de ese mes precedente respecto del que ya se conocía al celebrarse el contrato. Por lo que al cumplirse el primer año del contrato, ya puede el arrendador notificar al inquilino la nueva renta actualizada acudiendo a la variación del IPC o del ICG de ese mes (coincidente con el mes del año pasado respecto del que se conocía, al celebrarse el contrato, el último índice publicado) el cual deberá sumarse a los otros once índices mensuales previos.

En las sucesivas actualizaciones se parte del último mes cuya variación del IPC o del ICG se hubiera aplicado en la anterior actualización.

3.ª Momento de exigibilidad de la nueva renta actualizada.

Será a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique al arrendatario por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

El momento de cada actualización (cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato) marca la fecha inicial para hacer la notificación, pero no se impone que se haga ni en ese día ni en ese mes. Se puede hacer en cualquier mes posterior, si bien no será exigible hasta el mes siguiente a que se haga.

Conforme a lo anterior surge la siguiente pregunta: ¿ es posible acumular los IPC o ICG de varios años?. La respuesta es afirmativa, el hecho de no pedir la revisión correspondiente a un tiempo determinado no implica renuncia o abandono de tal facultad, ni el retraso en su ejercicio una conducta contraria a la buena fe; al contrario, se estima un beneficio para el arrendatario que ha estado pagando una renta no actualizada durante varios años.

Pese a lo anterior, se establecen 2 límites:

• la prescripción de la acción para solicitar la actualización, a la que es de aplicación el plazo genérico de las acciones personales de 5 años, recogido en el artículo 1964 del Código Civil.
• Deben respetarse las eventuales variaciones que ya se hubieran aceptado por ambas partes contratantes: si la renta ha sido aumentada o reducida de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, de dicha renta ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 Jul. 1989, R.J. Ar. 5765 , y 25 May. 1993 , R.J. Ar. 730).

Firmado: Dinmobiliario.