CALEFACCIÓN CENTRAL EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER
El coste de la calefacción aumentará considerablemente este invierno y afecta especialmente a las comunidades de vecinos con calefacción central.
En este post vamos a dar respuesta a las preguntas más frecuentes que nos plantean en el despacho.
Qué opciones tengo como inquilino si mi contrato incluye la calefacción y la comunidad de propietarios decide no encenderla?
Al amparo del artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador está obligado, sin derecho a elevar la renta, a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido.
El inquilino privado de calefacción debe reclamarlo por escrito a su arrendador, indicándole que es un servicio imprescindible para la habitabilidad y que en un plazo urgente debe proporcionarle una solución alternativa, como por ejemplo la compra o cesión de estufas catalíticas, además de una rebaja en el precio del alquiler.
Si el arrendador no soluciona el problema, el inquilino dispone de varias opciones:
1.- Instar la resolución del contrato y reclamar los daños y perjuicios ocasionados, dado que firmó un contrato de alquiler con la calefacción incluida en el pago de la renta.
2.- Suspender temporalmente el contrato hasta que el casero solucione el problema de falta de habitabilidad, salir de la vivienda y no abonar la renta hasta que pueda regresar, en aplicación del artículo 26 LAU 1994.
3.- Exigir la reducción de la renta en proporción al coste incluido como gasto de calefacción.
¿ Qué ocurre si tengo como inquilino la calefacción incluida en la renta y la comunidad decide instalar medidores individuales de consumo en cada vivienda?
No es una cuestión pacífica en la actualidad, ya que hay una parte de la doctrina que aboga por la aplicación de la denominada cláusula " rebus sic stantibus", la cual no está regulada en precepto alguno, sino que es una construcción doctrinal que la jurisprudencia ha admitido aplicar únicamente a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida y que sólo opera en los casos de una alteración extraordinaria o una desproporción, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato como consecuencia de la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
Otra parte de la doctrina aboga por la no aplicación de la citada cláusula, como refleja de forma clara la sentencia nº 380/2015 de la Audiencia Provincial de Madrid, sec 10º, de 25/10/2015: "Se plantea la inadecuación del procedimiento con respecto a los gastos de calefacción, ya que en el momento en que se procedió a concertar el arrendamiento la calefacción era un gasto comunitario no individualizado; con posterioridad, en Junta de Propietarios se acordó la individualización de la calefacción, instalándose los correspondientes contadores." (...) "El hecho de que un servicio comunitario se haya individualizado, por causa ajena a la arrendataria, no puede perjudicar a esta última; de tal forma que el gasto de dicho servicio ha de continuar abonándolo la arrendadora, conforme al contrato"
Nosotros abogamos por una solución intermedia fácilmente aplicable a la mayoría de los casos: la Comunidad habrá recalculado las cuotas de los gastos de comunidad minorando la cantidad que corresponde a la calefacción y, en su caso, agua caliente, por lo que dicha cantidad debe ser minorada a su vez de la renta. Y, una vez concretado todo lo anterior, es recomendable suscribir una adenda al contrato que refleje la nueva situación.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
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