REPARACIONES EN LA VIVIENDA ALQUILADA
La pregunta que da título a este post es una de las más planteadas por los clientes a los abogados, así que vamos a tratar de dar una respuesta general que, como tal, admite excepciones.
El artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU 1994, dispone que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de los dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil, siendo a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste ordinario de la vivienda (Art. 21-4). En el caso de reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, el Art. 21-3 establece que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones, debiendo facilitarle la verificación directa de la vivienda, por sí mismo o por los técnicos que designe y, en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
De la lectura del citado artículo se desprende que estamos ante 4 tipos de reparaciones:
A) Necesarias. Aunque el artículo 21 no especifica lo que debe entenderse por "reparaciones necesarias" y tampoco se concreta en el artículo 1554 del Código Civil, que impone la misma obligación al arrendador, la doctrina jurisprudencial ha venido considerando que son reparaciones necesarias las que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor), es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores, humedades, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe.
B) Urgentes. Los requisitos que suelen atribuirse a esta clase de obras son las siguientes:
- que sean necesarias
- que el daño o la incomodidad no sean imputables al inquilino
- que la urgencia sea verdadera y objetiva
En este caso, previa comunicación al arrendador, el inquilino "podrá" - no es un deber sino una opción - realizar las reparaciones para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.
C) Pequeñas reparaciones. La LAU tampoco especifica qué debe entenderse por "pequeñas", así que jurisprudencia de las Audiencias Provinciales las ha venido considerando como aquellas reparaciones ordinarias producidos por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda que no son indispensables para su habitabilidad y de poca cuantía económica. Algunos ejemplos son: la reparación de la cisterna de un inodoro, la reparación del sifón del fregadero, la reparación de herrajes de las puertas y conservación de estas, la rotura de cintas de persianas, la sustitución o reparación de grifos, la pintura de puertas interiores de la vivienda, sustitución de bombillas o la sustitución/reparación de enchufes.
D) Imputables al inquilino. Son aquellas reparaciones cuyo origen derive de un mal uso, dolo o negligencia del inquilino o de las personas que ocupen la vivienda.Algunos ejemplos son la rotura de cristales, la sustitución de un toldo por no haberlo recogido durante una tormenta, roturas de rodapiés o desatranco de tuberías por verter toallitas.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
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