PRECARIO Y COMODATO.CLAVES PARA DIFERENCIARLOS

21.06.2022

En el día a día es muy común encontrarnos sobre todo a padres que ceden la posesión de una vivienda a uno de sus hijos/as para que se independicen o para que tengan dónde vivir porque se acaban de casar y no disponen de dinero para comprar una casa.

Aunque dicha acción es muy loable es imprescindible contar con el asesoramiento de un profesional antes de proceder a la cesión de la vivienda, pues la forma en qué se haga determinará las posibilidades de poder recuperarla en un futuro si el matrimonio se rompe, la relación con el hijo se deteriora o, simplemente, la situación económica de la familia empeora y es preciso vender esa casa.

Centrada así la situación existen 2 formas para ceder gratuitamente el uso de una vivienda a un tercero:

1. A través de un contrato de comodato

. El comodato está regulado en los arts 1.740 y siguientes del Código Civil (CC ) dentro de la figura del préstamo.

El contrato de comodato se define en el art. 1740 del CC, según el cual es el contrato por el que una de las partes (comodante) entrega a la otra (comodatario) alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva. Es decir, estamos ante una la cesión gratuita de una cosa por un tiempo determinado o para un uso específico con la limitación de su posterior devolución.

Sus notas características son las siguientes:

A. Es un contrato gratuito. Si se pactara un precio se trataría de un contrato de arrendamiento y, si en vez de precio se pactara una contraprestación distinta, tampoco estaríamos ante un contrato de comodato, sino ante un contrato atípico.

B. Es un contrato de duración temporal. El comodatario tiene el uso de la cosa por cierto tiempo, transcurrido el cual ha de devolverla. Si no queda establecido un plazo de duración o un uso, el comodato queda al arbitrio del comodante. En conclusión, la duración puede estar fijada por las partes del contrato; si nada se ha pactado, ésta será la que exija el uso para el que se prestó la cosa; en su defecto, la que se derive de la costumbre de la tierra; y si nada se deduce de todo ello, se faculta al comodante para reclamarla a su voluntad.

C. Es un contrato típico. Su tipicidad procede de su expresa regulación legal aunque no queda sometido a especiales requisitos formales o documentales, sin perjuicio de la forma que hayan podido acordar las partes para dejar constancia de su acuerdo.

Ahora vamos a determinar las obligaciones que asumen el comodante(quien cede el uso de la cosa) y el comodatario(quien recibe el uso de la cosa).

Obligaciones del comodante.

  • Obligación de no impedir la utilización de la cosa antes de haber concluido el plazo o el uso para el se prestó, salvo que tuviera urgente necesidad de ella, art. 1749 CC. El comodante debe dejar gozar al comodatario del bien entregado, absteniéndose de perturbarle en su utilización y de exigir la restitución de la cosa entregada antes del fin del contrato. El incumplimiento de tales deberes le obligará a resarcir al comodatario por los daños causados, según las reglas de responsabilidad contractual.
  • El comodante tiene la obligación de abonar los gastos extraordinarios de la conservación de la cosa prestada, art. 1751 CC. Los gastos extraordinarios son los que no derivan de un mantenimiento normal de la cosa, sino de situaciones imprevisibles y extemporáneas que pueden afectar a la propia existencia de la cosa. Además es necesario que el comodatario los ponga en su conocimiento antes de realizarlos y, preste su consentimiento, a no ser que fueran urgentes y no pudieran esperar, sin peligro, el consentimiento del comodante . Surge un derecho de crédito a favor del comodatario a recuperar el importe adelantado para satisfacer esos gastos.
  • Será responsable de los daños que causare al comodatario por causa de los vicios de la cosa, cuando conociéndolos no los hubiese hecho saber a este último, art. 1752 CC. Debemos entender por vicios en el sentido del art. 1752 CC aquellas características de la cosa prestada que diverjan o se separen del modelo tenido en cuenta por las partes expresa o tácitamente y que, a su vez, sean susceptibles de producir perjuicios.

No responderá de los vicios, si estos están a la vista o son fácilmente detectables, es decir, si se trata de vicios aparentes. Tampoco responderá si los daños se derivan de un uso excesivo o imprudente por el comodatario.

Obligaciones del Comodatario.

  • Obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia. En este sentido podemos decir que al comodatario le corresponde, por ejemplo, la defensa del estado posesorio de la cosa por los medios que legalmente le habiliten para ello, o, poner en conocimiento del comodante las perturbaciones que puedan afectar a la cosa que detenta.
  • Servirse de la cosa para el uso debido. Podemos entender por uso de la cosa la puesta de ésta al servicio de una actividad en las condiciones definidas por las partes en el contrato El Código Civil no concede al comodante el derecho a extinguir el contrato si el comodatario lleva un uso indebido, dando lugar tal uso, solamente a una especial responsabilidad del comodatario.
  • Obligación de abonar los gastos ordinarios derivados del uso de la cosa. Se entiende por gastos ordinarios aquellos que resulten previsibles, periódicos e imprescindibles para el uso y conservación de la cosa.
  • Obligación de restituir la cosa al término del contrato, en las mismas condiciones que se le entregó, salvo los deterioros normales; y sin que pueda retener la cosa por lo que el comodante le deba. El comodatario está obligado a devolver la cosa aún en el caso de que el comodante se niegue a la satisfacción de los gastos causados por la cosa y, que sean de su efectiva responsabilidad, o la indemnización que corresponde al comodatario como consecuencia de los daños que hubiera podido ocasionarle la cosa defectuosa, si hubiera mediado mala fe.

2. A través de la figura del precario.

La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre, y 134/2017, de 28 de febrero)."

De esta forma, existirá una situación de precario si se da alguna de las siguientes situaciones:

  1. Cuando hay una situación de tolerancia sin título.
  2. Cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente
  3. Cuando la posesión sea a título gratuito sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986, entre otras).

Por tanto la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008)".

Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.

https://www.agfabogadosyconsultores.es

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