EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS.
En este post vamos explicar en primer lugar cómo diferenciar un contrato de arrendamiento de vivienda permanente de un contrato de de arrendamiento temporal, y en segundo lugar qué diferencias hay entre ambos en cuanto a derechos y obligaciones.
¿ Cómo diferenciar un contrato de arrendamiento de vivienda permanente de un contrato de arrendamiento temporal.?
Ejemplo 1: El Sr X (casero) celebra con el Sr Z (inquilino) un contrato de arrendamiento de una vivienda con una duración inicial de 6 meses. El Sr Z está divorciado, no tiene hijos y lleva 8 meses viviendo y trabajando en la ciudad donde está la vivienda que ha alquilado.
Ejemplo 2: El Sr X (casero) celebra con el Sr Q (inquilino) un contrato de arrendamiento de una vivienda con una duración inicial de 11 meses. El Sr Q está casado y sus hijos van al colegio en la ciudad donde está la vivienda que ha alquilado.
Ejemplo 3: El Sr X (casero) celebra con el Sr M (inquilino) un contrato de arrendamiento de una vivienda con una duración inicial de 12 meses. El Sr M está casado, su mujer e hijos viven de alquiler en otra ciudad y acaba de llegar a la ciudad por un traslado laboral(estará entre 11 y 14 meses según le ha comentado la empresa)
Dada la duración de los contratos, 6, 10 y 12 meses, parecería que los dos primeros son temporales y el tercero de vivienda permanente, ¿verdad?. Pues no. La Jurisprudencia de forma unánime ha establecido que la duración inicialmente pactada en el mismo no califica por si misma al contrato como de vivienda permanente o temporal. Para calificarlo como de uno u otro tipo es necesario determinar si el arrendatario necesita esa vivienda como permanente o solo temporalmente. A título de ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria, año 2005 "Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente."
Aplicada esta doctrina a los 3 ejemplos anteriores, subyace que el motivo del alquiler de Z y Q es satisfacer su necesidad de vivienda permanente mientras que el de M es por motivos laborales por un periodo de tiempo determinado.
¿Y qué sucede si el inquilino de un contrato de alquiler temporal se empadrona en la vivienda y es el titular de los suministros de agua ,luz y gas?
En primer lugar debemos ser conscientes que el acceso al padrón municipal es un derecho y un deber, el cual es regulado por cada municipio y, en muchos de ellos, se exige al solicitante que presente bien un contrato de arrendamiento o bien contrato de suministro de un servicio de la vivienda (agua, gas, electricidad, teléfono, etc.).
En segundo lugar, empadronarse y ostentar la titularidad de los suministros pueden suponer un indicio probatorio de que en realidad se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda permanente, como así lo entendió, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 2004 en un caso en que se discutía la voluntad de las partes en el momento de celebración del contrato objeto de litigio. Pero si en el contrato se especifica con claridad y precisión motivo del alquiler, dichas situaciones (empadronamiento y titularidad de suministros) perderán su carácter de indicio probatorio.
¿Y qué diferencias hay entre un contrato de arrendamiento de vivienda permanente y un contrato de alquiler temporal o de temporada?
El apartado 1 del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU 1994, establece que ambos tipos de contratos se regirán imperativamente por lo dispuesto en los títulos I y IV. Es decir, por los artículos 1, 2 ,3 ,4 ,5, 36 y 37. Por lo tanto, aquí no hay diferencia alguna.
El apartado 2 del artículo 4 de la LAU 1994 establece que los arrendamientos de vivienda permanente se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Esto significa que lo pactado entre las partes no puede contravenir o regular de forma distinta lo estipulado en los artículos 6 al 28.( duración, prórrogas, desistimiento, obras, actualización de la renta..)
El apartado 3 del artículo 4 de la LAU 1994 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda(temporales) se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Esto significa que lo pactado entre las partes puede contravenir o regular de forma distinta lo estipulado en los artículos 6 al 28 y que se aplicará lo dispuesto en los artículos 29 a 25 (enajenación, adquisición preferente..) si nada se pactase al respecto en el propio contrato.
Conclusión: Si el contrato es de arrendamiento de vivienda permanente el inquilino disfrutará de más derechos que si se trata de un contrato de arrendamiento temporal.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
https://www.agfabogadosyconsultores.es