ADMINISTRADOR DE COMUNIDADES. RESPUESTAS A PREGUNTAS COMUNES
En este post vamos a dar respuesta a las preguntas más frecuentes relacionadas con la figura del Administrador en las Comunidades de Propietarios
¿ Es obligatorio que una Comunidad de Propietarios tenga un administrador?.
No, el único cargo que obligatoriamente debe existir es el de Presidente. El artículo 13 de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, en adelante LPH, establece que:
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
¿Se exige alguna titulación específica para ejercer de administrador?
No. El propio artículo 13 LPH establece que el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Dentro de cualificación profesional suficiente encontramos a título de ejemplo: licenciados en derecho, contables, ingenieros, arquitectos, procuradores, graduados sociales....
¿Es obligatorio que el administrador esté colegiado?
No. La Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, establece que es una obligación que "los profesionales estén incorporados a su Colegio Profesional correspondiente cuando así lo establezca una regulación estatal". Sin embargo, en la actualidad no hay ninguna ley que establezca la colegiación obligatoria para los administradores de fincas.
¿ Qué tipo de mayoría se exige para su nombramiento?
La que establece el artículo 17.7 LPH: el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
¿ Qué tipo de contrato liga al administrador con la comunidad de propietarios?
La tesis mantenida por la mayoría de la jurisprudencia menor es que se trata de un mandato "sui generis" de los arts. 1709 y siguientes del Código Civil, en razón a la similitud del contenido del art. 12.5 de la LPH, en su redacción originaria -los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en Junta extraordinaria de propietarios- con los arts. 1732 -el mandato se acaba por su revocación- y 1733 del CC, en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato. Dicha figura se distingue del arrendamiento de servicios en la sustituibilidad del mandatario que es nombrado para la gestión de los actos que normalmente podría realizar el mandante, recogiéndose en el art. 18 de la LPH las actividades indispensables para el ejercicio por el administrador de una función gestora característica del mandato, que desempeña no sólo en el ámbito interno de la comunidad, sino en proyección externa, cuando contrata con terceros y practica gestiones en nombre de su mandante, aunque lo haga en nombre propio. ( SAP de Madrid, Sec 20, de 14 de Junio de 2017, SAP de Tarragona, Sección 3.ª, de 7 de Abril de 2003, SAP de Soria de 6 de Noviembre de 1998; SAP de Barcelona, Sección 1.ª, de 15 de Abril de 1999; SAP de Málaga, Sección 6.ª, de 9 de Octubre de 1999, SAP de Granada, Sección 4.ª, de 5 de Abril de 2000, SAP de Valencia, Sección 6.ª, de 14 de mayo de 2003,entre otras)
¿Es obligatoria la formalización de un contrato o es válido el nombramiento expreso en una junta.?
No, no es obligatorio que exista un contrato, siendo suficiente el acta de la Junta donde conste la designación.
Sin embargo, en nuestra opinión es muy recomendable realizar un contrato donde se especifiquen las condiciones particulares para fijar cuestiones que luego pueden dar a diversas interpretaciones, como por ejemplo el cobro de certificados de deuda o el cobro de fotocopias de documentación solicitada por un copropietario, etc.., es decir, actuaciones que los copropietarios pueden solicitarle que no estén directamente relacionados con el ejercicio de su función para con la comunidad .
¿ Se puede cesar a un administrador?
El artículo 13.7 LPH establece que salvo que los estatutos dispongan otra cosa el plazo de duración del cargo lo es por un año, tanto si el nombramiento es en junta ordinaria como si lo es en junta extraordinaria. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Por lo tanto se pueden dar 2 supuestos:
- Cese del administrador antes del año sin justa causa. En este caso la jurisprudencia es unánime al entender que en ese caso el administrador tiene derecho a ser indemnizado, si bien no habrá que estar a cada caso concreto para determinar dicha indemnización( lo pactado en el contrato, el periodo que falte por cumplir hasta el año, x mensualidades..)
- Cese del administrador con justa causa. Podríamos definir justa causa como cualquier caso en el que se acredite una actuación negligente o falta del administrador al cumplimiento de sus deberes con la comunidad. Por tanto, habrá que estar a las circunstancias concretas de cada caso. En caso de probarse, el administrador no tendrá derecho a indemnización alguna.
Para el cese el presidente debe convocar la junta - se debe incluir como punto en el orden del día el análisis del cese del administrador - , dicho acuerdo debe ser aprobado por mayoría simple del art 17.7 LPH y constar en el acta la causa/s del cese.
¿ Está obligado el administrador a rendir cuentas ante un copropietario?
No. La jurisprudencia es unánime al entender que el administrador responde únicamente frente a la junta de propietarios y ante la cual debe rendir cuentas de su gestión, en los términos establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, no siendo en ningún caso responsable frente a los distintos propietarios, ni tampoco está obligado, de forma individual con cada uno de ellos, a rendirles cuentas de su gestión o a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad.( Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 27 de Febrero de 2007,entre otras)
A lo que sí está obligado es a facilitar a cada comunero la información sobre alguna cuestión relativa a la comunidad que de forma concreta le afecte, como por ejemplo si adeuda o no alguna cuota comunitaria.
¿ En qué tipo de responsabilidad puede incurrir un administrador?
Tanto en responsabilidad civil contractual como en responsabilidad penal.
El artículo 20 LPH determina que corresponde al administrador:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Ejemplo: Incumplimiento del deber de informar a la comunidad, para que ésta pueda adoptar las decisiones pertinentes en orden a la conservación del inmueble como no comunicar la expiración del plazo para renovar el ascensor (Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 25 de Julio de 2009).
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Ejemplo: Defectuoso proceder por incurrir en una serie de gastos carentes de justificación y gastos indebidamente reconocidos y abonados "sin que esta conducta se vea sanada por la aprobación de los presupuestos por la Junta.( Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 25 de Julio de 2007.)
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Ejemplo: Responsabilidad en el administrado por no evitar deudas de la comunidad por consumo de agua, pues la comunidad tuvo que abonar intereses y recargos por la demora en el pago por el consumo de agua.( Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 7 de Junio de 2004.)
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
Ejemplo: No comunicación de ayuda para rehabilitación que no pudo recurrirse (Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 9 de Noviembre de 2004)
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Ejemplo: las irregularidades del acta de constitución si fueron determinantes para la remoción del administrador (Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña, de 21 de Noviembre de 2006)
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.
https://www.agfabogadosyconsultores.es