ACUERDOS NULOS Y ANULABLES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Es bastante frecuente en la práctica diaria de las comunidades de propietarios la impugnación de un determinado acuerdo por uno o varios comuneros por las más variadas razones- error en la convocatoria, en la comunicación del acta, en la redacción del acta, por considerarlo lesivo para los intereses de la comunidad...- .Hasta aquí nada que no sea de sobra conocido.

Sin embargo, en nuestra opinión lo que no es tan conocido es que hay determinados acuerdos que en sí mismos son nulos y, por tanto, no sujetos a plazo de prescripción.

El artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: "El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo."

Es doctrina consolidada del Tribunal Supremo la que ha establecido que: " los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005, 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre)".

Conforme a lo anterior, ¿qué se requiere para que un acuerdo sea nulo?. La respuesta es la concurrencia de los siguientes requisitos

• Que sea impugnado judicialmente. Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, el acuerdo será ejecutivo y desplegará todos sus efectos.
• Que infrinja cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio). El caso más frecuente es la denegación mediante acuerdo comunitario de los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes que regula el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que dicha denegación en determinados casos infringirá además la Ley de Ordenación de la Edificación y el Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y la Rehabilitación Urbana.

Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.

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