ACTA JUNTA PROPIETARIOS. RESPUESTAS A PREGUNTAS COMUNES

En este post vamos a dar respuesta a las preguntas más frecuentes relacionadas con el acta de la Junta de las Comunidades de Propietarios

¿ Qué debe figurar en el acta?.

El artículo 19.2 de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, en adelante LPH, establece que deberá contener, al menos:

• Fecha y el lugar de celebración.
• El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente o la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, sin que se excluya a los propietarios morosos.
• Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
• Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
• El orden del día de la reunión.
• Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

¿Son nulos los acuerdos adoptados si se omiten las formalidades previstas en la pregunta anterior a la hora de redactar las actas?

Habrá que estar a cada caso concreto pues como estableció el Tribunal Supremo en su sentencia de 7 de octubre de 1999 "la defectuosidad en la redacción del acta o la falta de consignación en ella de datos relevantes no es determinante sobre la existencia o no del hecho o acto en sí y sólo guarda relación con la prueba sobre tal extremo que deberá alcanzarse recurriendo a otros medios reveladores de lo realmente acontecido». O como se recoge en la Sentencia 463/2010 de 7 de Julio de 2010 de la Audiencia Provincial de Madrid : "Con respecto al acta de dicha junta, no es motivo, a juicio de esta Sala, que lleve a declarar la ineficacia de la misma, porque una cuestión son los acuerdos adoptados en una Junta, y otra cuestión distinta el acta en la que dichos acuerdos se documentan, teniendo el acta como única función determinar el contenido de dichos acuerdos, pero puede existir un acuerdo perfectamente válido aunque indebidamente documentado y un acuerdo perfectamente documentado que sin embargo sea ineficaz porque los acuerdos, pese a documentarse debidamente, pueden ser contrarios a derecho por cualquier motivo"

¿Cómo se subsana un acta? ¿Cómo se solicita la subsanación?

La LPH establece la regla general de posibilidad de subsanar las deficiencias que tenga el acta, estableciendo que las subsanaciones deben efectuarse antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios que deberá ratificar el acta. A tal fin, en primer lugar, el propietario interesado en la corrección, deberá dirigirse al secretario o al presidente para solicitar la modificación del acta. Si pretendida por un comunero una subsanación, ésta es rechazada por el secretario y presidente, lo correcto es llevar el asunto a la junta siguiente y no impugnar el acuerdo sin agotar esta posibilidad.

Así lo han declarado, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sec 8 de 7 de Junio de 2011, Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sec 6, de 30 de mayo de 2005 o Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec 8, de 18 de Octubre de 2020.

La razón del porqué la encontramos, entre otras, en la Sentencia 406/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 14 de Septiembre de 2010: "El acta de la reunión de la Junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado, al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia «ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1988, R.J. Ar. 1306; 11 de noviembre de 1988, R.J. Ar. 8433; 2 de marzo de 1992, R.J. Ar. 1831; 19 de julio de 1993, R.J. Ar. 6160; 10 de julio de 1995, R.J. Ar. 5554; 23 de febrero de 1996, R.J. Ar. 1588). Pudiendo cualquiera de los propietarios del edificio sostener que lo verdaderamente acontecido en la Junta de propietarios fue algo distinto de lo que aparece reflejado en el acta, mediante el ejercicio de la acción de rectificación del acta, que debe ser estimada de probarse que lo reflejado en el acta fue algo diferente de lo realmente ocurrido en la Junta de propietarios".

¿Es posible a través de la subasanción del acta modificar un acuerdo?

La jurisprudencia es unánime al respecto: nunca se puede cambiar el sentido de un acuerdo anterior en una junta posterior.

Lo que sí se puede hacer es tratar y votar el mismo punto(acuerdo) en una Junta posterior, como ha señalado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec 11, de 28 de Abril de 2005.

¿Debe reflejar el acta todos los comentarios,opiniones y debates?

La respuesta es negativa. Esta es la tesis mantenida por el Tribunal Supremo en su sentencia de 2 de octubre de 2008, que recoge el sentir generalizado de la jurisprudencia en relación a que "el Secretario debe recoger en el acta aquellas cuestiones que se planteen y tengan cierta relevancia para la Comunidad de Propietarios, sin que pueda exigirse al Secretario una formación jurídica que le haga deudor de una diligencia en el conocimiento de la ley que le permita dilucidar qué concretas cuestiones de entre las muchas que se debaten en el seno de las, a menudo, acaloradas reuniones de las Asambleas de Propietarios, puedan tener un eventual valor impugnatorio para los asistentes. Extraer otra conclusión sería atribuir al Secretario de la Asamblea una función cercana a la del fedatario público, Notario o Secretario Judicial, a quienes, por su formación en derecho y superación de pruebas de acceso por oposición, se les presupone un conocimiento exhaustivo de la ley, y, por tanto, del contenido de sus actas, que han de reflejar sólo aquello que tenga relevancia jurídica dentro del ámbito de su función."

¿ Qué ocurre si el presidente se niega a firmar el acta? ¿Puede firmarla el secretario e incluir la firma de los restantes propietarios, de modo que quede acreditada la certeza de su contenido?

Respecto a la falta de firma del Presidente o del Secretario, el Tribunal Supremo ha declarado en la Sentencia nº 212/2015 de 29 de Abril de 2015 que: "Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad"

Y en relación a sí el acta debe o puede ser firmada por todos los asistentes a la Junta, el Tribunal Supremo ha establecido en su sentencia 845/2009 de 22de Diciembre de 2009: " En la actualidad, no existe duda alguna: el Acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes."

¿Hay alguna responsabilidad si se retrasa la notificación del acta de forma notoria?

La LPH no establece un plazo mínimo ni máximo para comunicar el acta a los copropietarios, por lo que entendemos que solamente sería exigible si la demora excesiva provocase un perjuicio a la Comunidad, un anormal funcionamiento de la propia Comunidad o si quien debe comunicarlas actúa con dolo o negligencia.

¿Determinaría la nulidad de los acuerdos el hecho de que el acta no se diligenciara en el libro de actas?

La respuesta es negativa, ya que como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 7 de Octubre de 1999: "La falta de constancia en el Libro de Actas de la comunidad de la autorización determina que queden sin ninguna clase de pruebas su existencia y contenido, pues no existe ninguna otra en autos más que la «nota informativa» a los propietarios del Tesorero, que, según la propia sentencia era un acuerdo de los órganos rectores, no de la junta de propietarios. El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucha más laboriosa y difícil".

Firmado: El equipo de AGF Abogados y Consultores.

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